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首尔为何人口降房价涨
2021-05-12 09:49:25来源:经济日报责编:冯实

首尔为何人口降房价涨_fororder_res01_attpic_brief

  图为人们戴着口罩走在韩国首尔明洞的街道上。新华社记者 王婧嫱摄

  在劳动人口递减、房屋供应增加的大背景下,首尔房价连年上涨,走出了一波完全背离传统经济学供求理论的行情。究其原因在于,在当前愈发复杂的形势下,影响房价的因素很多,不仅包括供需,还要充分考虑宏观及中观政策、社会文化、市场投资需求及投机心理、货币政策及信贷松紧度等诸多其他因素。韩国政府已推出多轮稳房价措施,首尔房价涨势也有所放缓。不过,未来的房价究竟会趋稳,还是回吐后再度反弹,仍有待观察。

  近年来,一个“怪现象”引起了韩国民众的关注。一方面,韩国老龄化问题严重,劳动人口持续减少,且生育率极速下降;另一方面房价连年上涨,其中首尔涨幅最甚。

  按理说,年轻人少了,买房需求必然下降,房价应该下行才对。但事实为何恰恰相反?

  先来看人口情况。韩国将15岁至64岁人群定义为劳动人口,这个年龄跨度的人群也是韩国房屋买卖的主体。2018年至2020年,韩国历年劳动人口数字分别为3765万人、3759万人、3736万人,逐年递减。而且,首尔市常住人口也一直处于净流出状态。2017年至2020年,历年分别净流出9.8万人、11万人、5万人、6.5万人。

  再来看房屋供给情况。2017年至2019年,首尔年均新增房屋供给量为74570套,其中普通住宅39734套。而2013年至2016年年均新增房屋供给73604套,其中普通住宅32268套。两项供给数据在2017年至2019年期间均在增加。

  至于房价,就在四五年前,首尔房价在国际主要城市中还处于相对较低水平。但经过连年上涨,其均价现已达到每平方米922万韩元,约合5.33万元人民币。今年4月的最新数据显示,首尔房屋平均交易价比4年前上涨了55.4%。

  由此一来,首尔房价成功打破了“以供求关系推测房价走势”的经典模型。

  应该说,影响房价的因素有很多。在当前愈发复杂的形势下,要推断房价,需充分考虑政策、文化等多个方面,不能简单地以供求关系作出判断了。

  首先,韩国出台了一些法规,例如“再建设超过利益回收制”“售价上限制”等,旨在运用经济手段抑制房地产交易,防范投机炒房等行为。这些法规确实曾收到过一些成效,但近几年却出现了反作用。打压房地产交易给了人们一种房屋会供给不足的错觉,从而引发了投机炒房和普通民众投资房产的热情。

  其次,随着炒房行为愈演愈烈,一个“看涨情绪高涨—房地产市场升温—看涨情绪更加高涨”的恶性循环逐步形成。受此影响,首尔房地产市场近年一直保持着很高的交易量,不断推动房地产价格继续上涨,真实的供需关系在房地产市场上的影响力显著下降。

  再次,特殊的租房文化导致买房成本相对较低。韩国一直以来主要采用只缴纳大额保证金、不缴纳月租、退租时全额返还保证金的租房方式。后来,虽然也出现了少交一点保证金、每月交月租的租房方式,但规模不大。问题是,保证金金额实在太大了。以5月7日首尔房地产价格为例,保证金均价为每平方米493万韩元,约等于房屋买卖均价的53%。如果人们买房后立即出租,马上就可以收回房屋总价的53%,相当于只需要支付47%的房价就能买房。这对于全款买房者和贷款买房者而言,压力并不算大。况且房产属于自己,日后卖房时没准还能大赚一笔。

  而且,首尔的房确实不愁租。一方面,很多年轻人买不起房,租房必然成为刚需;另一方面,韩国也有学区房的概念,只要在片区内租房即可入学。所以好学区附近的住宅虽然房价贵,房租也贵,但仍有很多人争相租用。

  最后,央行降息助推房地产市场走热。多年来,韩国央行对降息持谨慎态度,但出于种种因素考虑,还是进行过几次调整。2017年10月以前,韩国曾保持着1.25%的基准利率。同年11月升息至1.5%,2018年11月又升到1.75%。同时,首尔房屋平均交易价在2017年上涨了14.9%,2018年只涨了4.2%。但2019年下半年,韩国两次降息,又回调至1.25%,当年首尔房屋平均交易价立刻上涨10%。从去年2月开始,新冠肺炎疫情冲击韩国经济,无奈之下,韩国只得连续两次大幅降息,当时还引发了业界对房地产市场的忧虑。果然,同年首尔房屋平均交易价就大涨18%。

  当前,韩国政府推出了多轮稳房价措施,首尔房价虽然还在涨,但涨势有所放缓。对于今后房价走势,韩国业界尚未形成统一共识,到底是房价趋稳,还是回吐后再度反弹,仍有待观察。(白云飞)

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