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房企融资渠道层层收紧 高成本信托“一枝独秀”

2017-06-16 09:14:18  来源:上海证券报  编辑:毕超录   责编:韩东林

  融资渠道的收紧令房企通过信托募资金额在5月呈现爆发性增长。有机构监测数据显示,108家重点房企5月新增融资额较去年同期猛降45.3%。从融资结构来看,房企最为依赖的银行贷款和票据、债券发行,作为成本相对较低的两大主要融资渠道,均呈现明显收缩;而信托融资异军突起,尤其是此前通过并购等方式快速扩张的一些房企频频发行信托产品。

  5月房企融资规模同比腰斩

  在克而瑞房地产研究中心监控的108家重点房地产企业中,5月产生融资活动的共有12家,融资事件39起,新增融资额579.69亿元,环比上升23.76%,同比下跌45.3%,跌幅明显。

  从融资结构来看,房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。同时,受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.90%。其中,5月房企海外发债额为零。

  从单个企业融资的情况来看,此前规模扩张相对较快、资金压力较大的房企目前融资需求相当迫切。例如,阳光城仅在5月就有多达15起融资活动,为其旗下各地项目共筹得资金96.4亿元,融资方式最主要的是银行贷款和信托计划,以及融资租赁贷款、资管计划等。华夏幸福5月也有5起融资活动,融资方式包括银行贷款、中期票据、永续债、信托增资、超短融等,共筹得资金143亿元。

  银行贷款和票据、债券发行等融资渠道的收缩,迫使房企积极探寻融资方式的多样化。5月,万科发起设立了两个商业地产投资基金,投资标的为自身的42处商业项目,两个基金总规模为129亿元,其中万科作为有限合伙人出资50.31亿元,间接依靠其商业项目筹得78.69亿元资金。不过,需要注意的是,随着监管层对房企基金类业务融资的持续加压,企业对该基金融得的资金配置渠道或受到限制。

  房地产信托规模5月劲增

  与房企的银行贷款和票据、债券发行等融资额环比萎缩不同,5月108家重点房企借信托共筹得114.90亿元,较4月的14亿元出现爆发性增长。单个企业中,阳光城在5月的15起融资活动中共发行信托计划4个,分别通过中航、中信等信托机构为其位于北京、福州、长沙等地项目获得25亿元融资。荣盛发展和首开股份借助信托融资的规模也相对较大,其中首开股份借助中信信托、泰康信托融得36亿元,荣盛发展则通过信托计划融得29.2亿元资金。

  这一状况从信托行业发布的数据也可得到印证。普益标准的统计数据显示,4月份房地产信托产品成立73款,平均规模1.21亿元;5月份则成立83款,平均规模上升至1.34亿元。今年前4个月房地产信托的融资规模占比一直在上升,分别为7.07%、10.31%、11.54%和12.55%。其中,3月的融资规模达到236.78亿元,超过去年9月的水平,已经恢复到楼市调控前位置,甚至还要更高一些。

  业内人士普遍认为,房企发行信托产品的暴增与监管层针对房企融资渠道的不断收紧有关。房企的资金需求较大,目前银行贷款、再融资、海外融资等成本相对较低的融资渠道均受一定阻滞,导致房企将信托、资管等高成本融资渠道视作“救命稻草”。

  记者查询发现,阳光城近期成立的信托产品预期收益率一般在6%-8%之间,再加上其他费用,综合融资成本更高。“目前房企通过信托计划融资的成本差距很大,一般大公司的融资成本在7%-8%,小公司则较高,9%-15%的都有。”有业内人士告诉记者。

  “房企的钱和货必须滚动起来才能活命,现在楼市调控,销售去化不畅,再加上金融去杠杆、融资渠道收紧的大背景,房企面临的资金紧迫感可想而知,尤其是高扩张企业。”一家房企内部人士告诉记者,房企最大的资金压力并非来自企业经营,更多的则是旧债到期必须借新钱去还的“滚动存量债务”。

  不过,也有券商人士告诉记者,有迹象表明目前针对房地产信托的监管正在趋严,会令信托公司对房地产融资项目更为谨慎,融资规模预计会重回下降通道。“有资金渴求特别急切的房企,就想趁这个融资通道尚未关闭之际赶快多募点资金。大家普遍认为下半年的融资环境可能更加严峻。”

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